Обратная связь


Договір дарування будинку та генеральна довіреність на будинок. У чому різниця оформлення?

В українському правовому полі не існує такого терміну як «генеральна довіреність» але існує юридичний термін «довіреність на розпорядження майном». Відповідно до ч.3 ст.244 Цивільного кодексу України, довіреність - це письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Таким чином, довіреність не є документом, що підтверджує перехід права власності на майно від однієї особи до іншої, це документ, на підставі якого довірена особа вчиняє юридично значимі дії не від власного імені, а від імені особи, яка видала її (фізичної або юридичної). Так звана «генеральна довіреність» - це доручення з широкими повноваженнями повіреного, аж до можливості розпоряджатися майном довірителя на свій розсуд, але від імені довірителя.

«Генеральною» довіреністю може бути передбачено право продажу будинку (або іншого нерухомого/рухомого майна). Однак, продаж буде здійснюватися від імені юридичного (закріпленого в документах, що підтверджують право власності) власника і він може зажадати від Вас отриману в результаті укладення цивільно-правових договорів грошову суму.

Таким чином, оформляючи «генеральну» довіреність на те або інше майно, Ви виступаєте лише в якості посередника, який повинен здійснювати ті чи інші дії на користь юридичного власника майна.

Слід пам'ятати, що законодавством заборонено здійснення повіреною особою дій за дорученням на свою користь (в своїх інтересах) або в інтересах іншої особи, представником якої він (повірений) одночасно є.

Тобто, використовуючи «генеральну» довіреність на будинок, Ви не зможете переоформити право власності на зазначений об'єкт нерухомості на себе.

З нотаріальної точки зору, для оформлення довіреності на розпорядження нерухомим майном, нотаріусу достатньо надати наступні документи: паспорт та ідентифікаційний код довірителя, дані про ПІБ повіреного і його місце проживання / реєстрації, дані про об'єкт нерухомості (при цьому, надання правовстановлюючого документа на нерухомість не є обов'язковим). При посвідченні «генеральної» довіреності на майно нотаріус не зобов'язаний перевіряти дане майно на наявність арештів, податкових або кредитних застав.
Ризики пов'язані з оформленням генеральної довіреності:

  • довіреність може бути скасована власником будинку в будь-який момент;
  • в разі продажу будинку повіреною особою, власник має право вимагати від повіреного повернення йому грошової суми, зазначеної в договорі купівлі-продажу;
  • власник об'єкта нерухомості в будь-який момент може особисто продати будинок, або передати його в заставу (без повідомлення повіреного);
  • в разі смерті особи, яка видала довіреність, її дія автоматично припиняється, а нерухомість буде частиною спадщини, яку отримають спадкоємці померлого власника.

Відповідно до ст.717 Цивільного кодексу України, за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність. При цьому, право власності на об'єкт дарування (нерухомість) переходить до обдаровуваного безпосередньо під час укладання договору дарування та його державної реєстрації.

Крім того, при оформленні договору дарування, обдаровуваний «страхує» своє право на знову придбаний об'єкт нерухомості за допомогою додаткових перевірок нотаріусом даних, щодо цього майна і особи, яка його відчужує (дарувальника). Так, при підготовці до посвідчення договору дарування нерухомого майна нотаріусом перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна, відсутність обтяження нерухомого майна іпотекою, а також  відсутність податкової застави. При наявності заборони договір дарування нерухомості, обтяженої боргом, посвідчується лише у разі згоди кредитора і набувача на переведення боргу на набувача (обдаровуваного).

З метою перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних або обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваними житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною нотаріус вимагає подачі йому довідки про склад сім'ї, виданої житлово-експлуатаційної організації, квартального комітету або іншого уповноваженого органу з питань реєстрації місця проживання.

Підготовка та посвідчення договору дарування нерухомого майна вимагає ширшого пакета документів в порівнянні з видачею довіреності на розпорядження майном. Так, нотаріусу для оформлення даного цивільно-правового договору знадобляться: паспорти та ідентифікаційні коди сторін,  документи, що підтверджують право власності на нерухомість, документ, що підтверджує реєстрацію права власності на будинок (виписка з реєстру речових прав на нерухоме майно), експертна оцінка об'єкта нерухомості, свідоцтво про шлюб дарувальника (якщо він набував будинок під час шлюбу), паспорт та ідентифікаційний код чоловіка / дружини дарувальника, довідка з квартального комітету про склад сім'ї із зазначенням прописаних в житловому будинку.

По закінченню оформлення договору дарування нерухомого майна, нотаріус, як реєстратор прав на нерухоме майно, відразу видасть обдаровуваному Виписку з реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію за ним права власності на будинок / квартиру.